Remont w kamienicy – gdzie kryją się nieoczekiwane wydatki?
Kupiłeś wymarzone mieszkanie w zabytkowej kamienicy? Ściany mają urok, podłogi skrzypią z charakterem, a wysokie sufity dodają przestrzeni. Zanim jednak zaczniesz planować designerskie detale, przygotuj się na spotkanie z mniej romantyczną stroną takich nieruchomości. Remont w starym budynku to często wyprawa w nieznane – pod tynkiem czai się niespodzianka, a za pozornie solidną ścianą – kilkadziesiąt lat zaniedbań.
Profesjonalni wykonawcy znają to zjawisko aż za dobrze. W kamienicach rzeczywiste koszty potrafią przekroczyć ną wycenę nawet o 40% – przyznaje Marek Nowak, kierownik robót z 20-letnim stażem. Problem nie leży w zawyżaniu cen, lecz w niewidocznych na pierwszy rzut oka usterkach, które ujawniają się dopiero podczas prac. I tu zaczyna się prawdziwy test dla budżetu.
Ukryte pułapki konstrukcyjne – od fundamentów po dach
Stare mury mają swoją historię, często zapisaną w postaci ukrytych uszkodzeń. Największe koszty generują zwykle problemy nośności. Więźba dachowa po dekadach może wymagać wymiany fragmentów, drewniane belki stropowe bywają nadgryzione zębem czasu (i korników), a ceglane ściany – osłabione zawilgoceniem. Tego typu usterki często wychodzą na jaw dopiero po zdjęciu warstw wykończeniowych.
Przykład? W jednej z poznańskich kamienic podczas remontu odkryto, że strop opiera się na prowizorycznych podporach z lat 60. XX wieku. Koszt wzmocnienia konstrukcji specjalnymi stalowymi dźwigarami wyniósł ponad 28 tys. zł – kwota nieuwzględniona w żadnym nym kosztorysie. Podobne historie powtarzają się w całej Polsce.
Doświadczeni architekci radzą, by przed zakupem zlecić specjalistyczne badania konstrukcyjne. Choć to wydatek rzędu 2-3 tys. zł, może uchronić przed późniejszymi kosztami dziesięciokrotnie większymi. Warto też pamiętać, że w zabytkowych budynkach często wymagane są specjalne techniki wzmacniania – tradycyjne metody bywają niedozwolone przez konserwatora.
Instalacje – podziemna ruletka kosztowa
Współczesne standardy komfortu rzadko idą w parze z instalacjami sprzed pół wieku. Problem w tym, że stan przewodów ukrytych w ścianach czy pod podłogami pozostaje zwykle tajemnicą aż do momentu ingerencji. Najczęściej zaskakują:
– Przepalone aluminiowe kable elektryczne, które wymagają całkowitej wymiany (8-12 tys. zł za mieszkanie 60 m²)
– Ołowiane rury wodociągowe, których modernizacja wiąże się często z koniecznością kucia w zabytkowych murach (15-25 tys. zł)
– Drewniane przewody wentylacyjne zaatakowane przez grzyba (3-5 tys. zł za odtworzenie prawidłowej cyrkulacji)
Są i bardziej ekstremalne przypadki. W warszawskiej kamienicy przy ul. Wilczej podczas remontu odkryto, że cała instalacja kanalizacyjna biegła… drewnianymi rurami z początku XX wieku. Koszt ich wymiany wraz z koniecznymi uzgodnieniami z miejskim zarządem dróg wyniósł prawie 45 tys. zł.
Prawne i technologiczne miny przeciwpancerne
Kamienice to często obiekty chronione, co oznacza gąszcz formalności. Niewprawiony inwestor może nie zdawać sobie sprawy, że nawet wymiana okien wymaga zgody konserwatora zabytków. Koszt samego projektu adaptacyjnego to 3-6 tys. zł, dochodzi opłata administracyjna (około 500 zł) i czas oczekiwania – średnio 2-3 miesiące.
Kolejna bomba z opóźnionym zapłonem to materiały niedozwolone współcześnie, lecz powszechne dekady temu. Azbest w pokryciach dachowych czy farby ołowiowe na ścianach wymagają specjalistycznej utylizacji. Samo usunięcie 10 m² płytek zawierających azbest to koszt 1,5-2 tys. zł, nie licząc obowiązkowych badań laboratoryjnych (300-500 zł za próbkę).
Nie zapominajmy też o sąsiadach. W starych budynkach remont może ujawnić wspólne problemy – jak nieszczelna instalacja centralnego ogrzewania przebiegająca przez kilka mieszkań. W takich przypadkach koszty naprawy trzeba dzielić między właścicieli, co nie zawsze przebiega gładko.
Jak przygotować budżet z głową?
Nie ma magicznej formuły, ale są sposoby, by zmniejszyć ryzyko finansowych niespodzianek. Przede wszystkim – załóż od razu, że wydasz więcej niż planujesz. Specjaliści rekomendują doliczenie 20-30% rezerwy do nego kosztorysu na niewidzialne koszty remontu w kamienicy.
Warto też rozważyć wykonanie części prac metodą odkrywkową jeszcze przed finalizacją transakcji. Koszt rozkucia fragmentów ścian czy podłóg (1-2 tys. zł) może ujawnić problemy, które zmienią Twoją decyzję zakupową lub pozwolą lepiej zaplanować budżet. Niektóre firmy oferują nawet specjalne pakiety diagnostyczne dla kamienic.
Pamiętaj – w starych murach każdy remont to trochę archeologia, trochę detektywistyczna zagadka i spora dawka finansowego ryzyka. Ale gdy już przebrniesz przez etap ukrytych kosztów, będziesz mógł cieszyć się mieszkaniem z duszą – a to bezcenne.
